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Si estás considerando emprender en este mercado de la hospitalidad, porque te gusta atender a la gente o simplemente porque te interesa ganar más dinero.

Incluso hasta crear tu propia empresa de gestión de alquileres temporales, gestionar o administrar Airbnbs o convertirte en un Property Manager de la nueva ola, entonces ESTA PREGUNTA te la estarás haciendo y no encuentras información o encuentras pero muy dispar.

AQUI ESTÁ LA RESPUESTA y te cuento cuánto cobrar por gestionar el apartamento, casa, finca, villa, mansión o campo de otra persona.

En primerísimo lugar creo que la respuesta depende de qué incluya el servicio que brindes al propietario del alojamiento PERO… si quieres empezar y no tienes propiedades esta es la mejor alternativa para vivir de la hospitalidad y este nuevo gran negocio que Airbnb ayudó a apalancar.

Y digo ayudó porque este negocio ya existe hace tanto tiempo como el turismo mismo.

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Solo que la tecnología, las plataformas de internet, las necesidades y especialidades globales han repartido o sumado nuevos jugadores al tablero. Haciendo que inmobiliarias, agencias de turismo, entre otros vean repartida -pero también ampliada- la oferta de alojamientos turisticos alternativos y sus servicios ofrecidos.

¿CUANTO COBRAR?

Si te ocupas de todo el circuito del huesped o si solo te encargas de la opertiva presencial o solo de conseguirle reservas pero no de hacer el check in out, limpieza, etc.

Si haces todo, la comisión en mi experiencia va del 20% al 30%.

El promedio puede rondar en argentina y otros paides de Latam hasta el 40% en algunas ocasiones.

E igualmente es un buen arreglo ya que gestionar alojamientos o Airbnb es mucho trabajo.

Siempre y cuando también tengamos en cuenta que podremos proveer una alta Tasa de Ocupación a los alojamientos nuevos y en general al promedio de nuestra cartera.

Si haces solo la parte de conseguir reservas suele estar por debajo del 20% e incluso del 15%.

En este punto varía cuánto despliegue y oportunidades de reservas puedes potencialmente conseguirle a ese dueño del alojamiento.

Me refiero a que no es lo mismo que solo le manejes un anuncio en Airbnb a que si tienes todo un sistema de marketing para ello donde Airbnb se una parte de todo eso. Si tiene ya un nombre o marca reconocido en el sector, etc.

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Si haces solo la parte operativa presencial podría ser debajo de un 15%, un 10%.

¿COMISIÓN ANTES O DESPUES DE DESCONTAR GASTOS?

Respecto de si descuentas gastos antes de cobrar tu comisión creo que eso es conversable con los propietarios o bien que definas cuales son esos gastos para que definas tu formula.

Lo digo así porque no es lo mismo rentar alojamientos en zona que solo se mueve por turismo a una ciudad que tiene demanda todo el año.

Tambien influye qué cosas delegues en otros, si solo la limpieza o si el check in out lo hace otra persona también. Ya que esos son gastos que no formarian parte de tu servicio si fuera el caso.

EJEMPLO PRÁCTICO

Supongamos que pones en alquiler o renta por Airbnb un apartamento de un amigo, familia, conocido.

Pongamosle a $100 la noche, y consigues por unos 10 dias a unos viajeros, nos da $10.000.

De eso tu pactaste ya tu comisión, digamos por ej un 30%.

O sea te quedan $3000 de comision.

Los gastos fijos y variables (expensas, luz, agua, gas, renovación de mobiliario) corren por cuenta del propietario quien se hará de $7000. Tu cobras por todo el servicio que has debido ofrecer para que ese espacio vacío finalmente logre una renta de $10.000 con esa primera reserva.

¿ALTERNATIVA DE COMISION?

Podrias negociar un precio fijo en vez de una comisión. Pero creo que para ello ese monto fijo debería ser alto y también deberías ofrecer y aportar un grandísimo valor y servicio si fuera el caso.

Ya que una vez negociado, no esta bien estar cambiando lo acordado porque veas que la renta es mucho mayor que tu ganancia fija mensual.

Si me preguntas… Yo iría a por negociar una comisión de porcentaje de cada reserva. Ya que si consigues reservas ganan ambas partes, y si no hay reservas ambas partes pierden.

Aunque eso no es lo que queremos y deberás hacer todo lo que esté en tu mano para llenar el calendario de noches reservadas.

Me parece importante también que puedas definir de antemano cuáles serán tus tareas, para que sea claro desde el inicio, con el o los propietarios de los espacios.

Mi humilde consejo es que pienses siempre en que modelo o “paquete de servicio le da mejor solución al propietario que quiere delegar la tarea.

O bien tener dos servicios, vas primero a ofrecer el Full que incluya toda la gestión y si no en todo caso tener bajo la manga una alternativa.

Es un arte entre escuchar, detectar y generar un cierre de venta de este servicio o contrato.

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PROFESIONALES INDEPENDIENTES o EMPRESAS DE GESTIÓN

En este mercado hace tiempo que la industria se esta profesionalizando y podemos encontrar hoy en día empresas “con años de experiencia” en el sector y específicamente en esta actividad.

Cuando este servicio escala a ciertos niveles y es preciso crear sistemas, equipos, invertir en más herramientas y softwares, servicios profesionales externos como contabilidad y estudio jurídico, es probable que esos porcentajes del 20% o 30% queden pequeños y no sean suficientes para sostener una estructura de empresa.

En ese caso los valores de las comisiones que empresas del sector de gestión de alojamientos o property management pueden cobrar a partir del 30% como base y hacia arriba.

Y con “hacia arriba” me refiero a comisiones del 35%, 40% y hasta 50%.

Pero no te equivoques, lo que a primera vista pareciera ser poco competitivo es en realidad que estaremos “jugando en otra liga”, ya que como empresa procuran y ofrecen mejores servicios, mejor atención tanto a huéspedes como a host y una cartera de noches reservadas bajo el brazo que debería denotar una mejor tasa de efectividad y reservas.

Lo que se traduce en más y mejores ganancias para los dueños propietarios de los alojamientos.

En muchos casos, estas empresas ya tienen un perfil de cliente habitual o viajero al que llegan con frecuencia por lo que tal vez también saben qué tipo de alojamientos tomar o buscar sobre los cuales ofrecer su servicio.

¿QUIEN SE ENCARGA DE LAS REPARACIONES, ARREGLOS Y MANTENIEMIENTO DEL AIRBNB O ALOJAMIENTO?

Usualmente los arreglos no corren por cuenta del gestor.

Aunque sí debe estar atento al estado general del inmueble, su funcionamiento, instalaciones y detalles.

Ya que si se estropea la propiedad es un mal producto para sí mismo a la hora de comercializarlo.

Usualmente entre las tareas de un Gestor de Airbnb o Alojamientos (y su equipo, si lo tiene) se incluyen :

• Captación de reservas
• Check in – Check out
• Atención del huésped
• Limpieza, reposición y lavandería

Dependiendo del porcentaje pactado serán más o menos tareas dentro de estos 4 pilares

También hay quienes cobran mas que el promedio pero son -o deberían ser- muy buenos en lo que hacen y por eso se permiten cobrar más sabiendo que obtendrán más ganancias para el propietario como para ellos mismos.

¿Y si solo necesito que se ocupe de la entrada y salida de huéspedes porque el resto lo hago yo, pero no estoy físicamente en el Airbnb?

Piensa por si acaso que el check in y check out además contemple la atención de los huéspedes.

Principalmente pensando en algún imprevisto o algo que puedan necesitar o les falte en el alojamiento.

Porque si solo negocias un porcentaje pequeño o un precio fijo por cada check in/out -y no la atención al huésped- puede pasar que cualquier cosa que precisen los huéspedes lo derives al propietario que, estando en la ciudad demoraría en resolver.

¿Y COMO COBRO MI COMISION COMO GESTOR DE ALOJAMIENTOS O AIRBNB?

¿Cobro yo como gestor y le pago su parte a los propietarios?
¿Cobran los propietarios y luego ellos me pagan a mi?

Usualmente se utilizan las 2 modalidades, depende de cada arreglo que hagas con cada dueño, de tus limites o marco de trabajo, estrategia tributaria, etc.

Lo más prolijo, desde mi punto de vista, es que cada dueño cobre en su propio medio y luego te pague tu porcentaje convenido previamente.

Algo que no debe pasar a la ligera es que nosotros como gestores SIEMPRE debemos saber saber cuánto se generó por cada reserva.

Como un NO negociable: la transparencia en ambas vías entre gestor y propietario, y viceversa.

¿Necesito a alguien en la misma ciudad para que lo gestione mi alojamiento?

La primera respuesta es DEPENDE DE QUÉ TAREAS O AYUDA PRECISES CON TU ESPACIO.

Me dijeron hace algunos años en Instagram “Hola! Estoy interesada en lo que propones. Conoces a alguien que se dedique a esto mismo en Rosario? (ciudad de argentina) Tengo un temporario allí y me imagino que alguien de acá podría ser mas útil.
No solo para conocer el alojamiento sino la ciudad y ver a que apuntamos. La zona, etc
Supongo que todo eso debe ser útil al momento de llevar a cabo algo.”

Y esta fue y sería hoy en día la respuesta:

Creo que sí es útil si necesitas alguien que sepa comunicar sobre la ciudad, la zona, la ubicación, el transporte. Como si necesitas alguien que operativamente se ocupe de hacer los check in, check out, gestionar el mobiliario y la limpieza.

Por otro lado, si lo que precisas es publicitar, promocionar, “mover” el espacio dentro de internet, posicionarlo en Airbnb y estar detrás de una estrategia digital, creo que no es necesario que esa persona esté físicamente.

Esa es la gran ventaja de internet.

Como así también te da la posibilidad de tener un negocio de alquileres temporales sin ser un hotel o estar ligado a una agencia de turismo.

Creo que todo depende de cuál sea el objetivo o la necesidad.

Un ejemplo rápido: un cliente argentino, tiene un hostal en Brasil con 30 habitaciones/ departamentos, tiene personal que se ocupa a diario del movimiento del lugar pero yo, desde Buenos Aires, le realizaba la publicación, promoción y estrategia en internet, no solo Airbnb, si no herramientas como google maps y negocios.

Creo que si sabes la necesidad concreta que se les presente con estas nuevos 4 unidades, van a saber cuál es el perfil de colaborador o proveedor que precisan 🙂

FINALMENTE la respuesta de este potencial cliente se derivó en que estaban en una etapa muy temprana y que buscaban alguien que más bien manejara más profesionalmente las redes. Y que además precisaba un fotógrafo de interiores.

Entendí que tampoco tenía muy claro el proceso de su negocio y que estaba en una etapa temprana donde, por experiencia, ya sabía que lo que podía ofrecerle estaría por encima de su posibilidad de inversión en ese momento de start-up de su negocio.

Algo que no mucho tenía que ver con el pedido inicial, aunque sí moverse en redes sociales debería ser una tarea de marketing digital de un gestor o empresa gestora de alojamientos temporales.